「私道の持分登記」とは、通路部分の持分登記は敷地に出入りするために権利の確保に必要です

住宅用地そのものも大事ですが、同じくらい問題になってくるのが「接道」です。とくに建物を建築するための土地は、救急車や消防車、パトカー等の緊急車両が通行できる道幅を確保することが法律上決められており、土地が広くても出入りできる道がなかったりする土地は、住宅用地として難ありということになります。

周りを囲まれてしまって、公道から敷地まで細長い専用私道がくっついている土地は「旗竿地」と呼ばれ、やや不人気な代わりに価格は安かったりもします。住宅用地が直接道に面しているか？は、実はかなり大事なことなんですね。

一方で住宅地の開発、販売までは工事費がとってもかかるものです。そのため、小規模で3～５軒分程度の住宅用地と、敷地と公道をつなぐ専用道路がセットになった用地開発が主に地方都市で多く見られます。専用道路は他の道につながらない行き止まりのパターンが多く見られます。

行き止まりの通路は、敷地に住んでいる人たちが主に利用する道です。だから敷地の人たちが共有で持ち主になるということで共有登記=持分登記は行われることが一般的に行われています。

持分登記とは、一つの物件を複数の所有者で共有する登記のことです。土地でも建物でも利用できます。
新築した住宅を夫婦共有名義にするケースや、相続した不動産を相続人である配偶者、兄弟などで共有するパターンがこれにあたります。共有ですから、それぞれの人は分割した所有権を持つことになり、この「分割された所有権の割合」を持分と言って登記簿上は分数で表されます

例えば、夫婦二人で50%ずつの所有権を持っている場合は、持分1/2。
相続登記なんかでよく見られる、亡くなった方（被相続人）の奥さんが50%、残りを子供二人で半分こにした場合は、妻が持分2/4。子供がそれぞれ持ち部1/4ずつ。
共有権を持つ人が多くなればなるほど、分母の数字も大きく、持分が均等でないほど、分数の数字が複雑になりますが、どのような場合でも必ず「合計したら1になる」こと、がルールになっています。

私道の持分登記は、通路部分を主に使う権利を確保する目的で行われます。位置指定道路の場合は、通路部分と排水溝が宅地を購入した人の共有物になります。ですから、原則的にいえば「道と排水溝を使う権利」を持分を得ることで確保する、と考えたほうがよいでしょう。

ごく稀に、住宅用地部分のみを所有しており通路部分の持分を所有していないなんてことがあります。このケースでは、「通路を使わないと敷地に出入りできないのに持分がない土地所有者」が不当な通行料の請求に遭う恐れが多分にあります。このような土地の購入は慎重に検討する必要があります。

接道と住宅用地についても土地家屋調査士はエキスパートです。不安に感じることはぜひ、LR土地家屋調査士法人のご相談ください。